中国禁闻: 为什么中国的房价越调控越涨

Friday, July 19, 2013

为什么中国的房价越调控越涨

【看中国2013年07月20日讯】“新国五条”出台5个月后，房价地价继续大涨，一线城市更是出现与三线城市的明显分化，成为领涨先锋。根据2013年7月19日国家统计局发布的全国70个大中城市房价变动数据显示，6月份，70个大中城市里新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，最高涨幅为北京的16.7%，其次是广州、深圳和上海，只有温州一个城市的房价同比下降。

而在环比涨幅上看，新建商品住宅价格上涨的城市个数为63个，比5月份减少2个。从涨幅上看，6月份，38个城市的新建商品住宅价格涨幅比5月有所收窄，涨幅最高为2.4%，比5月份最高的涨幅回落了0.5个百分点。

很多潜在购房者因此再次愤愤不平，为什么越调控越涨？除了普通百姓，包括许多知识分子也会质疑，不是都说“钱荒”，房企洗牌吗，为什么楼价不见下跌？

但其实如果揣摩中央发布的条文会发现，房地产调控抑的主要目标是“遏制房价过快上涨”，并非“遏制房价上涨”。例如2013年3月初，十二届全国人大一次会议上，当时的温家宝总理在政府工作报告中指出“温家宝称，过去5年来，坚持搞好房地产市场调控不动摇，遏制了房价过快上涨势头。”而在3月份国务院办公厅继“新国五条”后，又发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，提出对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可以进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

可见许多政策的着眼点都在“房价过快上涨”这个关键词上，国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他行业的“车辆”通行；因为房价上涨太快，不利于改善民生。但是“遏制过快”只是控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，并不是为了要将它打残打死，造成像过去日本房价一泻千里那种惨状。

另外，从今年3月中新网对于新任总理李克强的长篇报道的结算中，也可以看到新一届领导班子对于房地产调控的策略。在《中枢参政：攻坚克难打主攻》这个部分的报道中，关于李克强总理对于房地产调控的策略描述如下：

“‘要住房，找克强’。李克强借鉴国际也包括香港的经验，从实际出发，按市场经济规律办事，提出逐步形成以市场供给为主、政府保障和市场机制相结合的住房供给体系。……除了保障房，他还要求增加中低价位、中小套型普通商品房供给，抑制投机投资性购房，巩固房地产调控成果。……为了解决部分地方依赖土地财政的问题，李克强在坚持房地产宏观调控和推进社会保障房建设的同时，试水房产税，自上海、重庆两个直辖市开启对个人住房征收房产税的改革试点以来，形成了房产税改革的两种模式。”

不难看出，李克强总理的调控的关键词是“按市场经济规律办事”、“增加供给”、“房产税”。能领会中央政府意图的开发商，才能在新一轮的房企洗牌中胜出。

在过去三年的调控中，战略转变及时以及背倚资源、资金优势的大型房企成为赢家。调控给了他们在市场混沌期“大鱼吃小鱼”的良机。

根据中房产信息集团联合中国房地产测评中心历年的TOP50研究报告，2009年房地产V型反弹的过程中，TOP10房企的市场占有率只有8.16%，Top20只有11.89%；但是在限购限贷这一重要调控政策出台后的2010年，TOP10房企的市场占有率跃升至10.13%，Top20为14.24%。而到了2014年，Top10房企的市场占有率已经达到15.21%，TOP20也上升至21.14%。以去年中国房地产销售额6.4万亿元计，今后房企市场份额每多一个百分点就是600亿元的销售额。

今年初发布的“新国五条”，对于房企的影响主要是在资金链层面。因为限购限贷政策进一步收紧，一些产品适销对路的大型开发商可能因为其资源优势，回款更为及时。没这种优势的开发商就可能因为无货可卖而资金链承压，成为洗牌对象。而政府通过限制发放豪宅、大户型预售证以及网签的方法，“遏制房价过快上涨”，令房价涨幅显示回落趋势。

比如在广州，因为要达到控制房价涨幅的年度目标，自4月22日起要求所有新建住宅网上价格预申报，接受国土房产部门的价格指导。中地行的策划总监就透露，因为政府发放预售证和允许网签的条件收紧，他们在申请预算证时就像“猜密码”一样：政府只规定了房价上下浮动不能超过30%，希望获得一套房的预售证，就要一个个价格地去网上申报测试，试中价格平均线为止。一个楼盘推出新货，即使证照齐全，也可能好几个月都没能拿到预售证。由于豪宅会拉高统计楼价，它的预售证最难批出。

仲量联行则指出，在此情况下，广州一手豪宅市场在二季度只成交了350套，同比下滑56%以上。但同样环境下，产品适销对路的房企如央企保利的销售回款却非常迅速，今年上半年保利广东分公司销售额已突破200亿元，而2012年全年保利广东销售额为196亿元。

虽然房地产调控的直接目标是“遏制房价过快上涨”，但也间接造成了房企的优胜劣汰，“听话孩子有肉吃”的局面，而带有央企、国企背景以及遵从增加中低价格、中小户型供应这一指导思想的房企成为一二线城市的市场赢家。

比如在兵家必争之地的上海，虽然房企的入市门槛越来越高，却也难阻地王频出的热潮。6月27日至万科、绿地、保利置业、中海地产四大房企巨头各在上海摘下1幅地王。按照上海易居房地产研究院院长杨红旭的说法：“四大金刚，魔都争霸！仔细一看，发现四字：国进民退！保利和中海，央企，流着共和国长子的血液，尊贵！绿地，上海地方国企，已进世界500强，新贵！万科，股权分散，非国企，但历史上由国企转制而来，当前最大股东仍是华润——又一位皇子！”

而在今年的top50房企排行榜上，近年来拓展商业地产，并且是重庆当地销售价格最贵的上市房企的龙湖地产，虽然销售额同比增长了35%，但仍不敌其他房企的业绩大幅增长，从去年的第10位跌至第12位。而坚持“拿地成本地、开发成本低、销售周期短”的以刚需首置为目标消费群的碧桂园，则从去年的第11位上升至第7位，业绩同比增长97%。

虽然今年６月出现了银行闹“钱荒”的小插曲，但近期已明显缓解，更被外媒解读外“中国政府主导的一场可控金融危机”。而今年上半年房地产开发企业来源同比大增32%，明显是大环境虽然欠佳，但房企总体不差钱。

被限制了3年的房地产再融资也在此背景下出现了管理层的口风松动。比如7月17日新华社就发文指“房地产融资政策调整已成定局”。但与2009年四万亿的各种房企的雨露均沾不同，报道中明确这次放松是“房企融资将有条件放开”。

而在传闻中涉及的再融资公司中，只有国企背景的绿地集团董事长张玉良在近日被问及绿地借壳金丰投资一事时，张玉良表示有可能，但并不愿意详细解释。他还表态：（地产再融资）开闸是有条件的开闸，对企业要求较高。地产再融资开闸也是中央调整地产调控方式，更加体现市场化手段的重点表现。

从2013年开始，新一轮房企洗牌也会因为各家企业对于争取政府资源、资金运作的不同答卷能力，而出现有人高中、有人落榜的分别。

不过即使是“落榜生“也不意味着他们就会为购房者提供“跳楼大减价”的优惠，因为这等于将自己的品牌价值扯落尘埃，断了退路。他们会更倾向通过与“资优生”的联合来进行绝地反击。比如曾经被认为资金链濒临断裂的绿城中国，在引入九龙仓的资金后，去年销售510亿元，今年上半年销售283亿元，稳居中国企top10之列，更被中国房地产测评中心认为今年有可能成为大幅超额完成年度目标的房企。

从过去三年以限制需求的方式来调控升级到从资金层面来调控的方式，中国的房地产调控手段日趋成熟。在未来数年，“遏制房价快速上涨”仍然是调控的直接目标，市场份额向大型房企集中，他们可以更明确左右一二线城市的地价及房价走势仍然是客观结果。