【看中国2014年01月31日讯】随着全国房地产市场的不断发展，房地产企业的城市选择经历了这样一个过程，5年前多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了“百城计划”或者更宏大的城市进入规划，到2013年，经历了上一轮宏观调控之后企业又开始重新聚焦，典型如过去以三四线城市为主战场的恒大，2013年以来也开始布局一二线城市，2014年恒大在上海将有多达4个项目面世，这无疑证明了其战略调整的真实性。
那么，在近两年行业视野从扩张回归聚焦的过程中，哪些城市正成为行业争相进入的新明星城市，又有哪些城市正变成明日黄花，这是本文要重点分析的内容。
明日之星
基于我们的数据分析，当前开发企业蜂拥而上的明星城市主要有三类：
一, 一线城市和个别热点二线城市。这些城市曾一度被认为是高不可攀的，对大部分企业来说都是只可远观的，但近几年来，随着全国各级别城市房价普涨，开发成本均明显提高之后，这些原先高高在上的城市又重新回到行业的视野中。典型如北京和上海自不必多说，两城地价在2013年也再度攀高，地王项目层出不穷，另外我们关注到的是，南京、杭州等城市2013年以来再度拿地的50强企业数量创了近年来的新高，尤其是杭州，基本上很多过去没进入的50强企业都去了，这绝不是偶然现象。
二，房地产市场处于高速发展阶段的二线城市。这类城市往往行政级别较高，具有一定的经济和人口基础，但之前很多年房地产市场发展缓慢，在行业中受关注度不高，其中中西部地区的省会城市是这类城市的代表，典型如合肥最近两年经营性用地成交量均超过2500万平方米，而此前多年徘徊在1000万平方米左右，同样的情况也出现在西安和南宁，其中南宁2013年土地成交1550万平方米，是之前两年的总和，从企业进入的层面上看，近两年以来各有4家50强企业新进入西安和南宁，数量在全国范围内居于前列。
三，市场容量较大、前期有企业取得过巨大成功的三线城市。典型如佛山，最近两年年均商品住宅成交量达到850万平方米左右，自2011年至今，中海和恒大在当地获得了优异成绩，凭借中海金沙湾、中海千灯湖花园和中海锦城三个项目，最近3年中海在佛山市场年均获得40亿的销售额，相比其同期在广州的45亿元年产出来说并不逊色。恒大方面，恒大在佛山的恒大御景半岛项目4年获得77亿元的产出，其中两年位居佛山销售排行榜榜首。中海和恒大在佛山的成功已经对众多品牌房企造成了影响，近两年以来，有多达7家50强企业新进入佛山，数量在全国仅次于杭州。另外如中山、东莞等珠三角城市年成交也在700万平方米以上，这些三线城市在同级别城市都要更受到行业青睐。
明日黄花
而最近两年正在被大多数房地产企业遗弃的城市，同样也可以分为三类：
一，近几年市场经历了巨幅下滑的城市。典型的例子无疑是鄂尔多斯和温州，2005年时，鄂尔多斯平均房价仅仅1500元/平方米不到，2011年其市中心东胜区房价已经逼近万元，期间品牌企业蜂拥而入，2011年底当地土地库存按照其销售速度足够其10年开发之久，市场严重供过于求，2012年之后，鄂尔多斯房价大面积下跌，从之前的每平方米均价10000元暴跌回2000-3000元/平方米，依然少人问津，甚至有开发商发明了按立方单价卖房的奇闻，应该说，在近几年的房地产行业，鄂尔多斯已经成为一个标签式的城市，提醒着所有开发商在进入资源型城市时的必要谨慎。温州的情况略好于鄂尔多斯，毕竟身处经济发展水平较高的长三角，房地产市场的基本面也要好于鄂尔多斯，但尽管如此，近两年以来的房价持续下跌也使得前期投身其中的开发商损失巨大，2013年国家统计局公布的70个大中型城市房价数据中，温州是唯一同比下跌的城市。
二，市场容量小，前期经历过一轮快速扩张，后续增长空间不足的城市。这类城市往往受到经济发展水平、人口规模等因素的制约，当前市场空间其实比较有限，而在之前几年整个行业投资二三线城市的大潮中，伴随地方政府大规模的土地出让，市场出现过一轮快速拉升，这恰恰透支了其未来几年的发展动力，时至今日，由于潜在供应量巨大，市场严重供过于求，城市量价皆进入调整状态，诸多开发商深陷其中，前途黯淡，这类情况在二线城市多表现在某区域板块，典型如天津的滨海新区，在国家级建设规划下，近年来滨海新区已成为整个天津最炙手可热的板块，诸多全国品牌开发企业争相入驻，而天津市政府在滨海新区也逐年加快经营性用地的出让，从数据上看，区域供应过剩的局面正持续恶化；另外，这类情况在三线城市表现更为普遍，如连云港和营口，以连云港为例，近三年年均土地成交量为2293万平方米，与上海年均2300万平方米的水平持平，但连云港的经济总量却只有上海的8%，人口只有上海的19%，房地产市场年交易量只有上海的20%，持续的高体量土地供应使连云港市场的竞争压力巨增，同样的情况也发生在营口。最终的结果是，包括绿地在内的诸多大企业在连云港都没能赚到钱，包括佳兆业在内的诸多大企业在营口也没能赚到钱。
三，市场容量尚可，但房价滞涨、竞争激烈的城市。这类城市往往经济与人口基本面都不差，房地产市场容量也尚可，但由于种种原因房价始终上涨乏力，对于开发商来说，在这些城市做不出应有的利润，典型的例子如无锡，在江苏省内如果按照经济发展水平给所有城市分档，南京、苏州、无锡无疑是第一梯队城市，从房地产市场容量上看，其年均500万平方米以上的规模也完全合格，但与目前南京、苏州早已过万的房价相比，无锡7000-8000元/平方米的均价显然拿不上台面，根据我们的数据，目前已进入无锡的21家50强企业中，有18家企业最近两年未再拿地，同样的情况也发生在成都，作为中国西南区域核心城市，其8000元/平方米左右的房价与其政治、经济地位是不相符合的，同时也让品牌开发商望而却步。甚至房企蜂涌而至的杭州市,市场供销状况未来偏谨慎，激烈程度有待观察。
当然了，明日之星和明日黄花不会是始终不变的，其在未来很有可能会出现转化。随着未来各城市市场的进一步发展，会有新的城市进入到明星城市的行列，当然也会有新的城市被行业所遗弃，甚至当前的明星城市，也有可能在将来的某一天成为明日黄花。除了市场因素之外，来自地方政府层面上的风险则更不可控。在GDP挂帅的背景下，地方政府为求财政收入扩张，对出让土地、发展新城区普遍有着强烈的欲望，尤其在东北、西部地区，部分可供出让土地规模较大、招商急迫性又较强的中小城市，甚至出现了忽悠发展企业进入的现象，地方政府往往同时和数家企业谈合作，而每家企业都被告知区域板块市场竞争对手不多、未来供应有限，于是欣然前往，直到实际进入之后才发现上当。这里要再谈到营口，近两年来鲅鱼圈板块是营口市重点发展的区域，2012年下半年，恒大、佳兆业、保利和嘉里集团先后被当地政府招入该区域拿地，一开始各家企业都看好板块市场，但谁知项目开工不久，才发现从高速公路出口到他们的楼盘之间，居然又冒出来大大小小30多个楼盘，原本看似值得投资的市场一夜之间变成严重的供过于求，让人叫苦不迭。
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