中国禁闻: 中国楼市产能过剩迷思

Tuesday, January 8, 2013

中国楼市产能过剩迷思

人们常说冬天已经到了，春天还会远么；事实上，如果我们面临的冬天足够漫长，就像《冰与火之歌》中的临冬城臣民那样，那么温暖的到来将变得极为缓慢，就像当前仍处于“史上最严厉调控”拉力赛中的中国房地产。

比起中国经济的争议，对于中国房地产的争议有过之而无不及。随着全国房价的小步回升，11月70个大中城市逾七成房价环比上涨，北京、上海11月新建住宅销售价格指数环比分别上涨0.6%和0.2%，甚至北京土地拍卖开年又现比起拍价高491％的最高溢价。

由此，对于中国房地产一轮热潮再起，有论其起底回暖者，亦有讥之谓“死猫跳”者。中国房价到底高不高？正如我曾经在专栏《谁在推高中国房价》详细分析过的，标准不同，答案也不一样。

首先，从20年的数据看，房地产价格随居民收入水平而上升，一套房屋的售价的上升速度基本上户均收入速度相当；其次，房屋售价与家庭收入之比在2004年之后上升，现在约为7.6，这意味着7.6年的家庭收入可以买下一套住房，比发达国家高不少，但与同等收入国家相比，大致相当。

那么为什么房价痛苦指数如此之高？这其实是一个分配问题。笔者根据相关数据测算，约有五分之一的家庭的房价收入比低于4.7，对它们来说房地产价格并不高，房地产是很好的投资标的；对于剩下的五分之四的家庭来说，房价收入比分别大概为6.3、8.4、11.4、19.7——这意味着至少六成以上的居民对房屋的负担能力很弱。

换而言之，房价对少部分人确实不高，对于一般民众确实不低，民间抱怨其实在很大程度上反映出中国贫富不均的事实。这一信息事实上在西南财经大学甘犁教授主持《中国家庭金融调查报告》中有不少反映，他们测算2010年中国家庭收入的基尼系数为0.61。报告曾揭示城市户口家庭的平均资产达到247万元曾引发不少质疑，其中不少来自房产，但事实上247万元是全部数据汇总之后的平均值，更具有指标的意义的城市家庭资产中位数仅为40.5万元，这反映出中国的贫富差距之大已经不容回避。

中国房地产如此重要，甚至被称为全球最重要的行业，房地产投资超过中国固定投资的四分之一，而固定投资则是拉动中国经济的主要动力，而且这一趋势中短期之内不会改变。根据中国国家信息中心的预测，预计2013年固定资产将增长22%左右，房地产投资将增长15%左右。

考察中国房市有不少指标，但是房地产投资品的属性大过消费品则是不争事实。房价主要是投资变量，其涨跌受到利率、中美利差等投资类经济指标的影响，而不是作为消费品属性来变化。

也正因此，比起房价走势的跌宕，更值得关注的是，中国房地产与中国其他行业一样，也逐渐步入产能过剩怪圈。产能过剩看似用来形容生产性企业的供过于求，但是考量近些年房地产企业的在建面积与销售面积的变化，则不难判断中国房地产未来数年供过于求局面已经形成：09年之后，在建面积与销售面积的比例已经从3左右扩大到5，这意味每销售出去1平米房子，其背后还有5平方米的在建房屋。

既然房子主要是投资品，那么房地产其实集中地反映了中国经济模式的优势与弊端，其产能过剩的逻辑与路径也大概一致：房地产构成城市化的重要环节，而城市化与产业升级、重工业化、就业增长联系在一起；房地产市场的发展受到廉价资金的支持；而房价与地价隐含的租金的大部分则被政府收取。必须注意的是，过去20年也是中国人口红利有利于房地产的时段。

产能过剩是理解中国经济周期一个重要因素，甚至政策方也往往把产能过剩作为宏观调控的理由，事实上，产能过剩是政府过多干预的结果而不是原因。其他行业，正如房地产一样，政府之手所到之处，往往就意味着产能大跃进以及与之伴随着产能过剩。

如此，如何看待政策对楼市作用？政策有一定作用，但根本上，房地产在中国整个经济、政治体制下运行的，有其自身规律，政策只是变量之一。房地产为何供过于求，原因很多，限购政策有之，信贷紧缩有之，某些房企的激进有之，但是伴随着中国人口代际变化，这一可能将成为未来中国房地产的新常态。

房市未来如何走，仍旧更多取决于市场供需的力量。过去20年，房地产投资年均增速约为26%，随着供需形势的变化以及存量的增加，有可能降低到20%以下；过去20年单位房价的平均上升速度约为9.2%，这一长期上升趋势几乎可以肯定将会降低，至不高于CPI的水平，不排除出现逆转下跌的情形。

最后，笔者常常想到一个身边的案例。在上海某处高楼林立的CBD区域，其间某一座设计现代的广场，已经建设完备数年；但从傍晚的办公室灯光以及车辆人流的出入来看，其使用情况则非常之低。漫步在这座建筑的四周，人迹稀少，幽蓝的灯光打在其设计感十足的阶梯之上，更加映射其内部的寂静与空旷。

此情此景，老外或许会惊呼为又一座“鬼城”，但对于熟悉中国经济周期的人而言，自然见怪不怪，这不过是又一个暂时没有消化的生产品——与以往不同的是，这一次消化的时间与速度，再也不会如同过去那么顺利；正如开篇所谈的临冬城，其信奉的格言是永远正确的“凛冬将至“（Winter Is Coming），慢慢的长夏日之后则必然是一个更长的长冬天，就像过去十余年烈火烹油的楼市可能面临的产能过剩寒意。