中国禁闻: 楼市未宜过度看淡

Thursday, January 10, 2013

楼市未宜过度看淡

连写了两篇2013年楼市的文章，立论都倾向看淡，认为只要有BSD与SSD的措施存在，楼市的交投都一定会受到抑制，2013年楼市的表现一定及不上2012年。

不过，最近接触了中原的前线同事，发觉他们对楼市的前景普遍较为乐观。他们大都认为：政府的政策只能令交投回落，但无法扭转楼市的价格升势。

他们之所以有这样看法，是因为过去的楼宇落成量实在太少了，而今次政府的措施却只能遏抑需求，没法增加供应，甚至在某种程度上连二手的供应也因而受到制约。有楼在手的人都不想卖楼，以免将来会惹来诸多的不方便，成为辣招的受害者。因此，现时二手市场上放盘的业主很少，买家没有太多的选择。

现时可供买家选择的楼盘之中，绝大部分都是业主尚在屋内居住的不交吉盘，经纪有锁匙在手，随时可以带看的吉盘不多；一个分行只有三五个锁匙盘。由于业主尚在自住，谈判时取态都十分强硬，出价不吸引就宁愿不卖，因为他们没有把握是否可以用同样的价格成功换楼。

此外，由于盘少，个别有诚意放盘的业主都可以收到不少邀约，令业主对自己卖成楼的机会充满信心。另一方面，当买家感到有竞争威胁时，出价也会较为「爽手」。因此，市场上的交易，大都以高价成交。我接触到的前线代理，有超过一半相信中原城市领先指数很快便会创新高。届时，市场信心将会进一步恢复。

近期市况回暖还有一个特色，就是市场的焦点已不再是集中在嘉湖山庄这类相对偏远和廉价的屋苑了，而是回到市区的蓝筹屋苑。对上一个星期，太古城的成交就超过20宗，差不多等同11月份整个月的成交量。

之前，市场上有一种说法，认为楼价上升的浪潮一旦蔓延至嘉湖山庄，就代表升市已接近尾声了。但以我过去经验，每个楼市的上升浪潮都不会只有一轮的升势，而是会分几轮上升。先升市区大蓝筹屋苑，然后蔓延至较偏远的新界廉价屋苑。但当偏远地区屋苑的价钱也升高后，市区的屋苑又会显得抵买，人们又会重回市区选择，进入新一轮的循环。今次太古城的交投重现活力，可能反映楼市又会进入新一轮的上升浪。

这种形势一旦形成，楼价就不会是升三五个巴仙，而是一升就升成半两成。由此所形成的气势，足以抵消BSD的负面影响，令一手楼的销情也不会太差。

前线的地产代理普遍认为，由于二手市场可供的选择不多，买家只能转向一手市场，因此一手盘不会太难卖。如果二手市场楼价高企，地产商应不会主动减价，拖累大市。所以他们不认同我的看法。他们的分析不无道理，值得在这里提供给读者参考。