中国禁闻: 中国房地产市场深层次根源在于“四重错配”

Thursday, November 14, 2013

中国房地产市场深层次根源在于“四重错配”

【看中国2013年11月15日讯】国家统计局9月18日公布了2013年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅成交价格同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市只有1个，上涨的城市有69个。同比价格变动中，最高涨幅为19.3%，最低为下降2.3%。这已经是连续十几个月呈现上涨了，这是在“史上最严厉”的调控政策下的市场真实表现。土地市场最近更是“地王”频出，土地价格之高更是令人咂舌。市场人士不免感叹，房价还得接着涨。难道我国的房地产市场问题真的无解，政策真的注定失效？新一届政府上台后，对于房地产市场出台的直接调控措施不多，但是给出一个政策信号是要建立房地产市场的长效调控机制。这些年我国房地产调控饱受市场诟病，“空调”也逐渐成为房地产政策的形象比喻。俗话讲，打蛇要打七寸，而我国房地产问题的“七寸”在哪？长效调控机制到底应该如何构建呢？

先看我们的市场到底出了什么问题。随着政府调控政策的持续，一二三线城市市场开始分化，一线城市继续呈现攀升态势，部分二三线城市开始量价失控，不断下跌，甚至出现空城的现象（个别城市）。也就是市场所谓的“一线城市感冒，三线城市吃药”。中央政府出台政策，而地方政府屡屡碰触调控的底线，地方政府的“松绑”几次被喊停。房地产企业也出现分化，标杆房企等市场占有率不断提高，很多中小微房企消失，很多房子被空置，无人问津，价格持续下降；又有一些房子被众人追捧，房价飙升，但是还是买不到。种种乱象，透露着不和谐，不和谐的背后原因也就是房地产市场调控的根源，即“四重错配”。所谓“四重错配”即：政策错配、区域错配、市场错配、企业错配。

第一重错配是政策错配，主要是指当前中央调控政策的“一刀切”问题。由于我国幅员辽阔，区域经济发展差别很大。我国的房地产政策属于中央主导的调控，地方政府则成了执行部门。由于历史原因，地方政府对于土地财政的依赖度不断升高，土地成了地方政府不可或缺的财政资金来源。由于城市之间的房地产市场成熟度不同，调控政策所产生的“边际效应”差别很大。同一个政策在一线城市产生的效果可能仅仅是只能控制房价上涨速度，但是由于购买力的支撑，上涨的趋势逆转不了。同样的政策在二三线城市可能会产生较大作用，房价逆转趋势。从房地产市场表现到土地市场的传导直接影响到地方政府的财政收入，也就是地方政府和中央政府不断博弈的根源。去年杭州政府向浙江政府申请专项资金就是很好的例子。

政策的错配从更深层面来看，还包括以下两个方面。1.产业政策所带来的中西部发展不平衡，造成了大量人口集中在东部沿海地区，而西部人口稀少，经济发展比较落后，房地产业发展缓慢。从政策、经济、人口、房地产的市场传导进入恶性循环，造成了不同城市对于房子的需求差别较大。尽管我国不断提出工业反哺农业，东部带动西部发展的战略，但是实际的效果不明显。2.政策带来的收入分配问题。当前我国存在一个比较严重的问题就是收入分配差距越来越大。今年9月份北京师范大学国民核算研究院发布《国民核算研究报告》指出，目前我国高收入群体大约1亿人，拥有银行存款35万亿元，每年的新增的商品房销售额只有6万亿元左右。一方面，12亿中低收入家庭买不起房子，另一方面，1亿富裕家庭能够买多套房子，并且还有大量房子被空置。

第二重错配是区域错配，主要是由于自然地理因素、经济基础差距、政策因素、资金以及人力资源等多方面因素造成的经济发展水平的差距的背景下，国家优先发展中小城市的战略与资源配置不足、以及配置不当造成的2个错配。1.由于资源配置不足，造成了地方经济发展缓慢，收入低，就业情况难，造成了中小城市年轻人向东部沿海地区转移。这部分人口主要是关注就业跟收入问题，年轻人口的转移，造成了对于房地产支撑力是极大的消弱。我国当前限购政策下，年轻人口的刚需是主要需求。2.由于资源配置不当造成了人口转移，使得房地产市场购买力支撑不够。最明显的一个例证就是近年来我国出现了“逆城市化”的现象。这部分人大部分是属于较富裕的人群，他们追求的清新的空气，青山绿水、优美的环境，追求的是一种健康的、宜居的生活环境。而当前我国工业化过程中造成部分区域工业化发展过度，成了煤炭城市、石油城市。工业化过程中带来的是环境的破坏，空气的污染，城市交通的拥堵等等，这对于追求高品质生活质量的人群来讲，是极大的硬伤。他们会避而远之，当地的房地产市场也就失去了这部分人群的支撑，胡焕庸线分割线就代表了未来区域发展的趋势。

第三重错配是企业错配，主要是指由于行业发展不规范，相应政策不完善，造成不同类型房企在竞争过程中由于品牌或者资金地位悬殊而退出市场。企业的错配直接导致的结果就是房地产市场集中度的不断提高。今年3月份中国房地产研究会、中国房地产业协会发布《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2012年10强房地产开发企业销售总金额达到7,973.66亿元，占500强销售总金额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8,339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年大幅提升7个百分点。市场占有率方面，10强、20强、50强、100强房地产企业市场占有率在2012年分别提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%，均创下近年来的最高点。本轮调控以来，由于中小房企抵御风险的能力较差，至今有数千家已经在市场中消失，同时还有不少企业在转让土地和项目。如此的发展，最终将会导致几家独大的局面，造成垄断寡头的局面的出现。如果行业集中度过高的话，房地产价格的话语权就在几家大型房企中间，对于调控房价极为不利。

企业的错配还体现在以下两点，1.由于企业规模的不断增加，大型房企都在搞多元化的发展。专业的商业地产公司开始进军住宅项目；而传统的住宅开发商也布局商业地产。这样必然会造成市场在一定程度上的混乱，影响企业的专业化程度。2.由于大型房企资金实力较强，在拿地过程中也表现出来较强的竞争力。很多企业往往一次可以拿到上千亩甚至上万亩的开发土地，而由于开发进度跟进不利，势必造成土地资源的闲置浪费。同时，也打击了中小房企的发展，造成土地资源的错误配置。3.大小企业在融资成本上相差10以上，直接决定了项目的利润和项目选择的可行性。

第四重错配是项目的错配。住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国住房发展的最大问题并非是供需缺口，而是住房资源的不平衡。以上海为例，截至到9月27日，住宅存量面积为955.13万平米，其中661.34位于外郊环区域，占比达到69.24%；住宅存量套数为59490套，位于外郊环区域的有42,253套，占比为71%。而市场购房的调查显示50%以上的购房者只会考虑外环以及以内的区域。这样就造成了供需结构的失衡。这样的现象在全国其他城市也普遍存在。同时还存在着住宅和商业配比的失衡问题。生活区域和社区配套方面的失衡问题，如果此类问题不解决，直接造成购房者购房意愿的下降，更严重一点的话，还会造成空城、空区、空项目的现象。不仅造成资源配置的浪费，也影响房地产市场的健康发展，对于一个城市来讲，这一点更为重要。

综上，可以看到“四重错配”是房地产市场的问题，也是调控房地产失效的原因。我们在调控的过程中往往注重短期内的效果，而忽略了从根本问题入手来建立长期有效的调控机制。对于一个健康的房地产市场来讲，政策、区域、企业、项目必须协调发展。如果过于偏重某一方面，忽视其他方面市场的错配问题只会越积累越重，加大市场风险。随着新一届政府提出的长效调控机制未来有效与否的判断标准，我们认为主要看该机制能否有效的解决上述的“四重错配”。只有处理好这四个方面的问题，市场才能回归内生式增长，长期健康发展。目前，三中全会公告提及的推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置将达到公共资源的均等化，从源头解决错配的关键问题。