房价上涨空间有限 该抛房了

【看中国2014年01月13日讯】持有还是抛，对房产持有者来说，这是个问题。之前投资房产是“闭着眼睛买都会赚”，而如今却变成了一项要求很高的技术活。面对当前的市场环境，降低“仓位”，持有优质物业，可能是投资者的最佳选择。

房产投资出现变化

近日，又有媒体爆出消息，李嘉诚旗下的“长和系”再次在上海战略性抛售核心物业——浦东世纪公园旁的别墅项目御翠园的商铺部分日前以低价入市，并且御翠园首期“四季雅苑”在“长和系”持有收租十多年后也被计划改造出售。

这已经是李嘉诚近期第五次出售手中持有的物业。就在2013 年年底的最后一天，李嘉诚卖出位于南京的国际金融大厦物业，售价超过20 亿元。而在此之前，李嘉诚还出售了包括广州、上海等地物业，短短半年内，回笼资金超过127亿元。

对于李嘉诚的举动，万科董事会主席王石在微博上表示，精明的李嘉诚先生在卖上海等的物业，这是一个信号，小心了！内地“房产大佬”的回应，可谓意味深长。

而李嘉诚自己对中国房地产市场的判断，同样也不是很乐观。他本人在接受广州媒体采访时表示：“是的，价格涨太高，一般老百姓已经难以承受。所以近期也看到政府出台了调控政策。我一生的原则是不会去赚‘最后一个铜板’。”

那么，对于手中持有投资型房产的投资者来说，现阶段该如何选择？是否真的到了“赚最后一个铜板”的时候了吗？其实这样的判断并非全无道理。无论是从房产投资本身，还是从其所处的外部环境来看，均有迹象表明，与两年前相比，房产投资已经发生了很大的变化。

内在问题逐渐显露

国内楼市出现分化，房价告别普涨时代，而租金回报过低，且低过稳健型银行理财产品，说明投资房产会带来巨额财富的时代，离我们已渐行渐远。

房地产市场已由之前的普涨状态，出现了分化。中国指数研究院[微博]数据表明，在刚刚过去的2013 年，一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出，北京、广州、深圳涨幅均超过20%；厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高，涨幅多在15%以上；武汉、重庆、成都等多数二、三线城市供需基本均衡，房价走势整体平稳，同比涨幅多在10%以内。但大连、沈阳、唐山等部分二、三线城市住宅供大于求，房价上涨缓慢，涨幅已经低于6%，处于相对较低水平；而包括温州、海口、聊城等少数二、三线城市住宅市场下行，房价明显下跌，其中温州跌幅最大为13.91%。

房价出现滞涨甚至回落迹象，投资风险已然显现。在房价和成交量都创新的情况下，房价出现分化已经成为不争的事实。国家统计局网站公布的数据显示，2013 年1 月至11 月，商品房销售面积累计达到110806.80 万平方米，同比增幅为20.8%；商品房销售金额累计达69946.00 亿元，同比增幅30.7%。整体形势向好，但无法掩盖部分三、四线城市因为供需失衡，导致房价出现回落的情形，比如温州等。此外，包括大连、天津等城市，房价也表现出上涨乏力迹象(参见“国内部分城市近年房价走势图”)。

行业巨擘的说法也证实了这种现象的存在。近日王健林在接受采访时表示，中国目前房地产市场，除了“北上广深”和杭州、南京等城市外，房子已经非常难卖，两年后已经无需调控，消化存量房产就需要很长时间。

更让投资者感到尴尬的是，房产投资的租金收益水平极低，与目前市场上常见的银行理财产品相比，已毫无优势。以上海一套位于徐家汇(9.65, 0.00, 0.00%)总价在500 万元的公寓来说，租金水平大约10 万元/年左右，其年化收益率为2%。但记者了解到，目前银行推出的理财产品，收益率普遍超过5%，一般在6%~8%之间，最高甚至超过10%。与之相比，住宅租金回报率明显偏低。如果单纯从现有的投资回报角度来看，持有房产显然不合算。

对于房产投资来说，租金回报早就不在他们考虑的范围内，而是追求房价上涨之后出售房产所带来的资本利得。但问题恰恰在于，房价一旦上涨乏力，这对投资者而言则意味着投资失败。

外来因素带来困扰

未来楼市会受到诸多利空影响，内忧外患，2014年的房价极有可能会反转。而这对房产投资来说，也会造成不利。

国内外货币市场环境的变化，让房地产市场将会受到不小的影响。我国将会实施稳健货币政策，导致市场流动性减小，由货币增发引起的房价上涨动力将大大减弱。另外，市场需求缺乏银行贷款的支持，也会在一定程度上造成购买力的下降，因而对房价形成利空。

另外一个不可忽略的因素是美国QE 逐渐退出，对房地产市场将会产生间接影响。美联储在去年12 月中旬宣布，自2014 年1 月开始将每月850 亿美元的资产购买计划削减掉100 亿美元。从此，美国持续了5 年的量化宽松政策(QE)终于实质性迈出了逐渐退出的步伐。此举虽然与中国房地产并无直接的关系，但美国QE 逐渐退出，有两个方面的影响不可忽略，其一是将会导致全球流动性告别长达20多年的“过剩”而走向“短缺”；其二是会改变全球流动性的方向，新兴市场将从国际资本的流入地变为流出地。在这种情况下，资产的价格包括房价，会随之面临诸多变数。专家已经给出了美国QE 对中国楼市影响的路径，香港市场将首当其冲，再往后是内地。而香港楼市已经出现下跌趋势，中原城市领先指数显示，香港指数从最高的125 下跌至最近的119，市场成交量萎缩。内地楼市能否独善其身，目前尚难以下结论。

根据国家统计局网站公布的数据显示，2013 年1~11月份，房地产开发企业到位资金共109475 亿元，其中纳入统计口径的外资只有475 亿元，表面上占比很小，但专家表示，QE 扭转的是房地产行业的资金面。一旦资金推动的房地产投资没有了后续力量的持续跟进，行业的扩张会戛然而止。所以有专家预测，QE 退出引发的房地产企业资金面的紧张会在2014 年上半年到来。

调整仓位择机出手

投资房产成为“技术活”，这已成为不争的事实。虽然中国的房地产市场并未达到崩盘的地步，但鉴于市场形势已经产生变化，所以建议投资者应该采取更为灵活的策略来应对。

首先是可以考虑收益更高的投资方式。记者的一位熟人张先生已选择挂牌出售手中的房产，他有着自己的判断，与其忍受仅2%左右的低租金收益，不如选择抛出房产，选择收益更高的投资方式，比如稳健性的投资理财产品等等。

当然，应该出售哪些类型的住宅，也是有讲究的。由于住宅市场属于区域性市场，因此价格的区域性特征也非常明显。对于资源配置优渥的一线城市以及中心城市来说，市场发展空间还是不小，所以对于一些能够带来较高租金收益以及未来还有升值空间的物业，可以考虑持有。比如靠近地铁站、CBD 附近的公寓，以及名校附近的学区房，另外包括租金收益不错的商铺等等。而对于部分依靠区域内仅有的自住需求所支撑的三、四线城市而言，购买力有限，所以未来的成长空间必然也不会很大，那么这类物业必然属于抛出对象。

此外，对于抛售物业时机的把握，其实也很有讲究。需要留意的是，不要指望“赚到最后一个铜板”，所以应在楼市还处于缓步上升将接近高点的过程中出手。因为不动产有个特性是变现能力弱，所以很难及时出手。而一旦市场达到高点并出现反转，想要及时出手，因为买气的下降，已很难实现。

中国社会科学院在去年底发布报告称，2014 年一季度房价将短线见顶，此后二、三季度将保持稳定，而四季度全国尤其是一、二线城市将稳中有降。对于住宅市场来说，可能会告别之前的快速上涨时期。按照当前的市场走势来看，今年上半年走势相对比较平稳，在这过程中作出调整，应该比较合适。

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