Monday, February 24, 2014

杭城降价名单热传 引领楼市大变局

前不久,杭州两个楼盘大幅降价的消息引爆了中国 楼市。与此同时,一份杭城降价名单在网上流传开来,连万科、保利这样的房产大鳄也赫然在列。有分析称,成交量大幅萎缩、超高库存、新房集中入市,加上银行房贷政策趋紧等多重打击下,中国大陆 房企之间的价格战已不可避免。


据《21世纪网》2月25日报导, 2014年 2月18日晚,杭州桥西板块一名为德信.北海公园的楼盘宣布降价清盘,价格从19000/平方米直降至15800元/平方米。 此后的三天时间里,208套房源收到超过400组认筹,开发商不得不紧急〝叫停〞认筹。


2月19日,同板块的天鸿.香榭里,开盘更是直降近6000元,起价从17200元/平方米降到11800元/平方米,降幅超三成。


与此同时,一份杭城降价名单在网上流传开来,不仅上述两家开发商,就连万科、保利这样的房产大鳄也赫然在列。


这份名单涉及的楼盘项目共有8个,其中,德信.北海公园项目,均价从每平方米19000元降至15800元;天鸿.香榭里均价从17200元降至13800元;保利.梧桐雨从16200元降至12800元;万科.北宸之光从16800元降至13000元……


三大现象催生杭州楼市房企价格战


超高库存、成交量大幅萎缩与疯狂卖地并存,是当前杭州楼市的突出现象。


杭州透明售房网数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存已创纪录,突破12万套,达到120476套。这不仅是2007年以来的最高存量指标,更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。 此后,这一数字一直维持在12万套左右。截止2月19日,杭州商品房库存量为11.97万套,与去年同期的8.23万套相比,存量增加3.73万套,同比涨幅达到45%。这些数据说明,杭州楼市的库存已远远超过北上广深一线城市。


在二手房方面,根据一些中介机构对杭州二手房挂牌房源量的摸底统计,截至目前,杭州可售二手房源同样创纪录的突破10万套。


在成交数量方面,2012年杭州成交商品房83690套;2013年这一数字小幅攀升至85823套,按照前两年的去化能力乐观估计,消化这些存量房源需要近3年时间。


然而,杭州楼市自去年下半年以来就十分低迷。 统计数据显示,2013年11月杭州主城区商品房成交3236套,位列近五年来倒数第二,同比2012年同期更是下降20.2%。


进入2014年,杭州商品房成交业绩也毫无进展。1月份仅成交2631套,比2013年1月的4635套下跌了43%,环比2013年12月,下滑了24.8%。 马年过年期间,杭州楼市几近〝休眠〞,主城区的成交记录仅有两套。


更为关键的是,尽管杭州楼市的库存高企,但土地市场热情不减。2013年,中国大陆各地都在疯狂卖地。大陆去年全年的土地出让金达到了4.1万亿,其中杭州贡献了3%,金额在各大城市中排名第四。


分析指,在一轮土地供应的过后,必然是新一轮楼盘供应高峰的到来。据初步估算,2014年,杭州至少有超百个纯新盘上市,新房数量在10万套以上。 如此一来,杭州楼市未来 两年的库存量持续走高毫无悬念,风险与压力进一步加剧。 成交量大幅萎缩、超高库存、新房集中入市,加上银行房贷政策趋紧等多重打击下,房企的价格战已不可避免。


更有悲观人士认为,杭州的房地产市场有可能步温州之后尘,走向一个长期的下降通道。目前温州房价已经连续30个月下跌。


其实,业界对于杭州楼市的压力早有预期。 2013年年底,杭州市国土资源局联合某机构对杭州楼市2014年走势进行的调查显示,在306份有效回答的问卷中,有46%的人认为,2014年杭州楼市总体走势将会是量涨价跌;24%的人认为,总体走势为量价齐升;21%的人认为,将缩量下跌;仅有9%的人认为,杭州楼市将量跌价涨。


地产分析师:上海个别区域未来或成降价重灾区


就在杭州楼市开始出现房企竟相降价的同时,作为一二线代表城市的上海也面临楼市降价危机。


《第一财经日报》2月25日报导称,近期,一二线城市楼市的鲜明特点为〝房冷地热〞:土地市场依旧热闹非凡,可楼市成交却陷入低谷。虽然1、2月份是传统 楼市淡季,但有业内人士预计,如果3月份市场还没有回暖迹象,部分开发商就会开始慌了。


报导引述亿翰智库地产分析师张化东表示,在流动性偏紧的大背景下,部分银行确实有可能对房地产贷款中风险比较高的部分进行控制。而如果开发商的资金链绷紧,局部的降价行为就有可能蔓延。


针对近期杭州、常州部分楼盘降价的现象,同策谘询研究总监认为,其最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、资金紧张的影响,这导致开发企业对资金的需求度迅速提高,部分开发企业或由于过去拿地用力过猛、消耗资金过多,进而面临资金短缺的危机。


报导表示,克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为,市场在经过一轮初步调整之后,房企优胜劣汰会进一步加剧,市场资金会更看好运营能力强、整体风格稳健的优质房企,而一些过于激进的企业,将面临洗牌。


分析称: 〝一旦市场预期反转,楼市开始往下走,最后就只能比谁跑得快了。〞


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