Saturday, April 5, 2014

陆银变相高息放贷 不良房贷成防控重点


银行缩紧了成本高利润低的个人房贷,但逐利的本性使银行又变相进行高息放贷。不良贷款猛增,涉房贷款风险成银行防控重点。(资料室)


种种迹象表明,大陆 楼市进入一个新的调整期。银行缩紧了成本高利润低的个人房贷,但逐利的本性使银行又变相进行高息放贷。资金面整体紧张不良贷款猛增,涉房贷款风险成银行防控重点,虚高房价泡沫将难以为继。


信贷紧缩深圳再现“零首付”


日前,大陆房地产专业谘询的服务机构世联行发布报告显示,2014年 第一季度购房者信心比去年第四季度下降,这表明购房者对未来 房地产市场的乐观程度有所下降。购房者信心指数在2013年三季度达到顶峰,此后,由于银行收紧信贷,购房者信心指数在去年四季度大幅下降。


大陆楼市一波接一波的降价潮正不断蔓延,作为一线城市的北京和深圳也不能避免。3月中旬,深圳房产中介在店铺门口打出了购房零首付的广告牌吸引客户眼球,声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。


在信贷紧缩下深圳再现的零首付,但这与2007年以前出现的零首付不同,并非银行直接接受零首付按揭贷款,而是在中介与银行配合操作、通过前期垫资首付后,再以较高的利息从银行套现出来。这种操作手法背后,实质是银行不愿意接受高成本低利润的房贷,而在变相做利息更高的其它贷款。


客户只需支付中介的服务费,则可做到零首付购房。中介需收取4%的服务费,以及短期垫资的利息。再从银行做抵押,以消费贷形式套钱出来。目前按揭房贷首套房大多是上浮10%,基准利率是6.55%,上浮后为7.2%。对银行而言个人房贷利润太低,而消费贷月息至少是1分以上。


近期,大陆各银行对于首套房贷利率都偏紧,只有极少数银行依然维持基准,如工行、农行,而中行较为苛刻,需要100万以上才维持基准,否则依然上浮5%,其他上浮5%的银行包括光大、交通、招商等,建行、浦发、深农商、兴业、中信等已上浮到10%,还有少数银行上调到20%,如广发。而民生银行从去年年底就开始停止房贷,至今未恢复。


业内人士表示,目前银行拉存款难度大,且成本很高,银行更愿意做企业贷,无需抵押物,利率通常上浮30%-40%。现在银行采取的策略是,对贷款的公司审批排队,从高到低,谁愿意承受贷款利息越高的,就先放谁的贷款。


不良贷款猛增 涉房贷款成银行防控重点


住房贷款不仅成本高利润低,且期限太长,通常是二三十年,这也会影响银行的存贷比。去年大陆银行业出现两次比较明显的“钱荒”,由此带来的资金面整体紧张局面在2014年丝毫没有改变。资金面偏紧的状态很可能贯穿2014全年,几乎成为业界的共识,一时间使得市场风声鹤唳。


受当前经济形势影响,长三角地区民营企业、中小企业的经营风险已迅速传导到银行业。面对银行业资产质量整体承压的形势,各大银行纷纷加大了不良资产处置的力度,但仍未使不良率上升的形势止步。


据上市银行近期公布的2013年年报显示,截至去年末,建行在长三角的不良贷款余额为408.44亿元,不良贷款占全行比重为48%。在所有银行中,建行的长三角地区资产质量在全行中压力最重,其在长三角的贷款只占全行五分之一,但不良贷款余额却占了全行近一半。


目前,银行出于风险考虑,对房地产相关贷款审批越来越严格。据国家统计局日前发布数据显示,前两月,房地产开发企业到位资金21,264亿元,同比增速较去年回落14.5个百分点。有商业银行更宣布暂时停止办理房地产夹层融资业务,并暂停房地产供应链金融业务。


在3月出现的浙江兴润置业资金链断裂 事件,更说明中小型开发商的信贷环境正迅速恶化。对此,银行方面也已出台对策。江苏局长于学军表示,去年的监管重点是加快产能过剩行业新增不良贷款的处置,而今年重点是防控房地产信贷风险。


越来越多的迹象表明,楼市正在步入新一轮调整期。由于销售量下降,小型房企以往所仰仗的高负债运转模式将难以为继,资金回笼周期变长很可能会成为压倒高负债房企的“最后一根稻草”。近年来房地产的持续增长已经到了一种强弩之末的状态,大陆各城市已经明显出现分化,少数几个城市可能会维持较高的房价,但三四线城市那些虚增的价格泡沫将难以为继。


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