中国禁闻: 杭城降价名单热传引领楼市大变局

Monday, February 24, 2014

杭城降价名单热传引领楼市大变局

前不久，杭州两个楼盘大幅降价的消息引爆了中国楼市。与此同时，一份杭城降价名单在网上流传开来，连万科、保利这样的房产大鳄也赫然在列。有分析称，成交量大幅萎缩、超高库存、新房集中入市，加上银行房贷政策趋紧等多重打击下，中国大陆房企之间的价格战已不可避免。

据《21世纪网》2月25日报导， 2014年 2月18日晚，杭州桥西板块一名为德信．北海公园的楼盘宣布降价清盘，价格从19000/平方米直降至15800元/平方米。此后的三天时间里，208套房源收到超过400组认筹，开发商不得不紧急〝叫停〞认筹。

2月19日，同板块的天鸿．香榭里，开盘更是直降近6000元，起价从17200元/平方米降到11800元/平方米，降幅超三成。

与此同时，一份杭城降价名单在网上流传开来，不仅上述两家开发商，就连万科、保利这样的房产大鳄也赫然在列。

这份名单涉及的楼盘项目共有8个，其中，德信．北海公园项目，均价从每平方米19000元降至15800元；天鸿．香榭里均价从17200元降至13800元；保利．梧桐雨从16200元降至12800元；万科．北宸之光从16800元降至13000元……

三大现象催生杭州楼市房企价格战

超高库存、成交量大幅萎缩与疯狂卖地并存，是当前杭州楼市的突出现象。

杭州透明售房网数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存已创纪录，突破12万套，达到120476套。这不仅是2007年以来的最高存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。此后，这一数字一直维持在12万套左右。截止2月19日，杭州商品房库存量为11.97万套，与去年同期的8.23万套相比，存量增加3.73万套，同比涨幅达到45%。这些数据说明，杭州楼市的库存已远远超过北上广深一线城市。

在二手房方面，根据一些中介机构对杭州二手房挂牌房源量的摸底统计，截至目前，杭州可售二手房源同样创纪录的突破10万套。

在成交数量方面，2012年杭州成交商品房83690套；2013年这一数字小幅攀升至85823套，按照前两年的去化能力乐观估计，消化这些存量房源需要近3年时间。

然而，杭州楼市自去年下半年以来就十分低迷。统计数据显示，2013年11月杭州主城区商品房成交3236套，位列近五年来倒数第二，同比2012年同期更是下降20.2%。

进入2014年，杭州商品房成交业绩也毫无进展。1月份仅成交2631套，比2013年1月的4635套下跌了43%，环比2013年12月，下滑了24.8%。马年过年期间，杭州楼市几近〝休眠〞，主城区的成交记录仅有两套。

更为关键的是，尽管杭州楼市的库存高企，但土地市场热情不减。2013年，中国大陆各地都在疯狂卖地。大陆去年全年的土地出让金达到了4.1万亿，其中杭州贡献了3%，金额在各大城市中排名第四。

分析指，在一轮土地供应的高峰过后，必然是新一轮楼盘供应高峰的到来。据初步估算，2014年，杭州至少有超百个纯新盘上市，新房数量在10万套以上。如此一来，杭州楼市未来两年的库存量持续走高毫无悬念，风险与压力进一步加剧。成交量大幅萎缩、超高库存、新房集中入市，加上银行房贷政策趋紧等多重打击下，房企的价格战已不可避免。

更有悲观人士认为，杭州的房地产市场有可能步温州之后尘，走向一个长期的下降通道。目前温州房价已经连续30个月下跌。

其实，业界对于杭州楼市的压力早有预期。 2013年年底，杭州市国土资源局联合某机构对杭州楼市2014年走势进行的调查显示，在306份有效回答的问卷中，有46%的人认为，2014年杭州楼市总体走势将会是量涨价跌；24%的人认为，总体走势为量价齐升；21%的人认为，将缩量下跌；仅有9%的人认为，杭州楼市将量跌价涨。

地产分析师：上海个别区域未来或成降价重灾区

就在杭州楼市开始出现房企竟相降价的同时，作为一二线代表城市的上海也面临楼市降价危机。

《第一财经日报》2月25日报导称，近期，一二线城市楼市的鲜明特点为〝房冷地热〞：土地市场依旧热闹非凡，可楼市成交却陷入低谷。虽然1、2月份是传统楼市淡季，但有业内人士预计，如果3月份市场还没有回暖迹象，部分开发商就会开始慌了。

报导引述亿翰智库地产分析师张化东表示，在流动性偏紧的大背景下，部分银行确实有可能对房地产贷款中风险比较高的部分进行控制。而如果开发商的资金链绷紧，局部的降价行为就有可能蔓延。

针对近期杭州、常州部分楼盘降价的现象，同策谘询研究总监张宏伟认为，其最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、资金紧张的影响，这导致开发企业对资金的需求度迅速提高，部分开发企业或由于过去拿地用力过猛、消耗资金过多，进而面临资金短缺的危机。